Your search results

Owner’s Story

Đôi lúc một số người hỏi tôi có bao nhiêu năm kinh nghiệm trong việc làm địa ốc của mình.  Câu trả lời của tôi hơi khá dài dòng vì hai từ “kinh nghiệm” thực sự hơi mơ hồ.  Nếu câu hỏi là làm agent địa ốc được bao lâu thì câu trả lời sẽ dễ dàng hơn.

Bài viết này nhằm để trả lời câu hỏi ở trên, và cũng để chia sẻ một chút nào đó về nghề nghiệp (professional life) của tôi trong lĩnh vực địa ốc.  Và tôi cũng sẽ cho bạn biết tôi cần bao lâu mới mua được căn nhà mình đang ở hiện tại (mà tôi không khuyến khích bạn bắt chước, nếu bạn đang mua nhà).  Qua bài viết tôi cũng muốn bàn về cuộc khủng hoảng kinh tế và địa ốc (mà được gọi là mini Depression) năm 2005-2011 và tại sao nó là động lực rất lớn để tôi đi làm một agent địa ốc và sau đó là broker địa ốc.

Tôi đã có license về địa ốc đã lâu, nhưng không bao giờ nghĩ mình sẽ dùng nó để đi sâu trong lãnh vực giúp khách hàng mua bán nhà cửa để ở hay đầu tư.

Sau khi ra trường về tài chính và địa ốc, tôi đã may mắn được vào làm cho các công ty theo đúng nghành học của mình.  Tại một trong những công ty này tôi được sếp bắt đi học đi lấy license địa ốc và công ty[1] trả tiền.  Lý do chính là tôi, lúc đó đang làm chuyên viên phân tích đầu tư địa ốc, thường xuyên ngồi cùng với sếp để họp với các khách hàng đầu tư (investors) trong phòng họp của công ty.  Vì luật địa ốc ở Arizona bắt buộc những ai muốn bàn bạc về giá cả (địa ốc) với khách hàng thì phải có license, nên các sếp trả tiền và bắt mình đi học.  Thôi thì cũng học.  Học xong thì thảy cái bằng vào học tủ rồi ngồi làm tiếp tục.

Làm được một thời gian và để dành được một số tiền thì nghĩ đến lúc mình cần tìm một căn nhà để ở.  Trong lúc này chúng tôi vẫn ở nhà thuê.  Ở nhà thuê có cái thuận lợi là mình không cần lo lắng chuyện chăm sóc hay sửa chữa nhà cửa (miễn là mình đừng có ý làm hư nhà của landlord là được rồi) hay lo nghĩ những chi phí gì khác ngoài tiền rent và utilities hàng tháng. 

Nhưng khi nghĩ đến tương lai quyết định lập nghiệp lâu dài ở Arizona và có con cái thì thấy cần phải “an cư trước rồi mới lập nghiệp”.  Thêm vào đó, tiền rent hàng tháng trong mấy năm qua là tiền mình giúp trả tiền mortgage cho chủ nhà chứ không phải cho mình – chính vì vậy mà sau này tôi vào làm địa ốc, tôi luôn khuyến khích bất cứ ai mà có savings chút đỉnh thì ráng mua nhà, thay vì đi mướn nhà; nhưng đó là chuyện sau này.  Hơn nữa khi có con cái, chúng tôi muốn con mình có một không gian riêng – một sân vườn trước/sau để chơi – hoặc một chỗ mình gọi là nhà (home) để cuối ngày mình có thể thư giãn hoặc cuối tuần có thể mời bạn bè đến chơi.

Tôi muốn tìm một căn nhà, nhưng khổ nỗi là ông sếp (là broker trong công ty) (nếu bạn muốn biết rõ hơn sự phân chia “giai cấp” trong địa ốc thì xin vào bài viết này để đọc) nhưng cái license của ông không phải để giúp nhân viên của mình mua nhà.  Cũng giống như tôi, cái bằng của ông là (theo luật của Arizona) để ông có thể nói chuyện với khách hàng đầu tư.  Vì vậy lúc hỏi ông chuyện tôi định mua nhà, thì ông nói trớt quớt – mày có license rồi thì có thể tự tìm nhà cho mình.

Thật sự khi đó tôi cũng chẳng biết chút gì cả về chuyện mua nhà, thậm chí không biết dùng MLS[2] như thế nào.  Có thể bạn không tin vì lẽ tôi học về tài chính và địa ốc vả lại có license địa ốc thì sao lại mù tịt về chuyện mua bán nhà cửa.  Lý do thật đơn giản là những gì tôi đã học và đang làm (lúc đó) trong công việc hàng ngày của mình là vấn đề chuyên môn – thu thập và phân tích dữ kiện về thị trường địa ốc thương mại và đầu tư (real estate commercial investment).  Còn chuyện mua bán nhà cửa (residential) loại single family home (SFH) thuộc về sales.  Một người agent chuyên về sales không cần biết (và thực sự hầu hết không biết) một chút gì về chuyện phân tích đầu tư (như công việc tôi làm) vẫn có thể là một agent rất thành công và rất giỏi trong lãnh vực riêng của mình.

Còn cái license địa ốc thì sau?  Có lẽ bạn cũng tò mò?!  Nếu một người có license địa ốc thì phải biết cách mua bán nhà cho khách hoặc ít nhất cho chính mình?  Thực tế là hoàn toàn khác như bạn nghĩ.  Đây là một sự hiểu lầm rất lớn của những ai sẽ hoặc đã lấy license.  Và tôi cũng không biết sự thật cho đến khi mình dấn thân vào nghề. 

License về địa ốc ở Arizona (hoặc ở các tiểu bang khác) thực sự là một cái tờ giấy chứng nhận người đó đã học 90 giờ (luật địa ốc ở Arizona) và đã thi đậu cái test để được gọi là agent.  Nhưng 90 giờ này học rất nhiều luật liên quan đến địa ốc – vừa của liên bang và vừa của tiểu bang Arizona.  Học luật này để làm gì?  Học để biết và để bảo vệ cho công chúng (public)!  Đúng vậy, học không phải để bảo vệ chính mình (là agent) mà để bảo vệ cho public.  Biết luật để không làm bậy bạ gây thiệt hại cho cả người bán lẫn người mua – chẳng cần biết người agent đại diện cho bên nào.

Nhưng cái license không hướng dẫn người agent cách làm business địa ốc. 

Agent phải tự tìm hiểu học hỏi cách marketing, cách làm việc với khách hàng của mình, cách làm việc với agent của phía bên kia, cách nghiên cứu và theo dõi thị trường để đưa ra những lời cố vấn địa ốc cập nhật nhất cho khách của mình, cách bảo về quyền lợi cho khách của mình mà không để mình hay khách vi phạm luật (đúng vậy, người agent không có kinh nghiệm sẽ vô tình làm cho người khách của mình vi phạm luật), v.v. 

Tóm lại cái license chỉ dạy một đống luật, mà không dạy vấn đề chuyên môn hay cách thức xây dựng một nghề nghiệp nghiêm túc.  Mà luật pháp và thị trường địa ốc thì thay đổi liên tục.  Vì vậy những agent làm part-time cuối tuần sẽ gặp rất nhiều trở ngại trong chuyện cập nhật kiến thức về luật lệ địa ốc, về thị trường công việc làm hay địa ốc ở địa phương, về mức cung/cầu trong địa ốc hiện tại, về kỹ thuật xây dựng nhà cửa, v.v.  Tại sao tôi lại đề cập đến part-time agent?  Vì nó góp phần lớn trong quyết định tôi bỏ nghề chính và ra làm agent sau này.  Lúc đó tôi nghĩ mình có được may mắn học về tài chính/địa ốc và đang làm cho công ty địa ốc và biết nhiều về chuyện nghiên cứu thị trường hay phân tích đầu tư, thì làm một agent part-time cuối tuần sẽ không gặp nhiều khó khăn.

Nhưng thực tế thì không dễ dàng chút nào.  Thứ nhất là rất nhiều khách hàng muốn đi xem nhà khi họ có thời gian rảnh – mà khi họ rảnh thì tôi lại đang làm công việc (full-time) của mình và họ không thể chờ đến cuối tuần.  Khi thị trường địa ốc chậm thì nếu chờ đến cuối tuần để xem thì có thể chấp nhận được, nhưng khi thị trường bắt đầu nóng lên thì những căn nhà vừa ý và vừa khả năng tài chính của khách hàng sẽ không chờ chúng tôi cuối tuần mới đến xem. 

Thứ nhì là công việc full-time hàng ngày chiếm hết thời gian để tôi có thể học hỏi nghiên cứu trao dồi thêm kiến thức chuyên môn hay luật pháp cũng như kỹ năng giao tiếp khách hàng (để giúp họ đạt được mục đích trong khoản thời gian ngắn nhất). 

Thứ ba là sự nghi ngờ của khách hàng đối với sự tận tâm của tôi khi tôi không thể dành toàn thời gian để giúp họ.  Bạn sẽ nghĩ sao nếu bác sĩ bạn chọn cho gia đình mình nói rằng bạn phải chờ đến cuối tuần mới có thể gặp họ vì lẽ người bác sĩ này phải lo nghề chính là … dạy đàn?  Trong địa ốc cũng vậy.  Bạn bỏ một số tiền rất lớn dành dụm trong một khoảng thời gian dài và đặt hết niềm tin và hy vọng vào tôi để mong tôi giúp bạn tìm một căn nhà cho gia đình, nhưng tôi không thể tận tâm dành thời gian giúp đỡ cho bạn?

Tôi đã tìm hiểu nghiên cứu vấn đề này rất kỹ và chấp nhận tiếp tục công việc full-time của mình trong giai đoạn này, thay vì vừa làm full-time trong cái job của mình và làm một agent part-time cuối tuần.

Trở lại vấn đề của tôi ở trên.  Vì lẽ ông boss (là designated broker) không giúp đỡ được mình nên tôi nghĩ cách tốt nhất là đi tìm một người agent giỏi và chuyên môn để giúp và đại diện cho mình để tìm nhà.    

Nhưng agent nào sẽ có thể giúp mình?  Agent nào sẽ tận tâm giúp mình tìm được căn nhà mình thích? Mình phải bắt đầu từ đâu? Đây là một số trong rất nhiều câu hỏi mà tôi nghĩ đến khi nghĩ đến chuyện mua nhà.

Vì vậy tôi quyết định đi … shop around.  Đúng ra là tôi đi gặp một vài agent và phỏng vấn họ.  Dĩ nhiên tôi phải giấu đi “cái dốt” của mình – tôi không nói cho họ biết (chứ không nói láo; nếu agent có hỏi, “Bạn có license địa ốc không?” thì tôi cũng sẽ nói thật là tôi có license) mình có license địa ốc mà chỉ nói mình đang tính chuyện mua nhà và không biết gì về chuyện nhà cửa (phần này thì đúng vì tôi thật sự không biết gì cả).

Những agent tôi gặp (Mỹ cũng có và người Việt cũng có – agent người Việt quảng cáo qua báo chí địa phương) cũng rất thú vị, nhưng tất cả đều giống nhau ở một vài điểm – họ muốn biết tôi muốn mua nhà bao nhiêu tiền, muốn nhà có mấy phòng tắm, mấy phòng ngủ, và tôi đã được qualified chưa.  Họ tuyệt nhiên không hỏi thêm về những nhu cầu khác liên quan đến địa ốc như gia đình có mấy người – lớn hay nhỏ, công việc làm, v.v.

Thêm một điểm thú vị mà tôi biết được khi nói chuyện với agent người Việt.  Họ sẵn sàng offer cho tôi 1% commission của họ nếu tôi chọn họ làm agent đại diện cho tôi.  Khi tôi đặt vấn đề này với agent người Mỹ thì họ nhìn tôi với cặp mắt rất lạ lùng và gạt phăng vấn đề đó.  Đến mãi sau này tôi vào trong nghề mới biết chuyện offer như vậy là một vấn để tế nhị & phức tạp mà phần thiệt nhiều hơn cho người mua, và nếu agent không cẩn thận thì sẽ vi phạm luật; nhưng đó là chuyện sau này.

Sau nhiều cuộc phỏng vấn các agent tôi thấy tôi cũng có thể làm công việc của họ làm và có thể tự tìm mua nhà cho mình – tôi quyết định lấy tôi ra làm vật thí nghiệm.    

Tôi mày mò, tìm hiểu công việc đại diện mua bán như thế nào, hay những giấy tờ nào cần thiết.  Broker cũng chia sẽ được vài điều (lúc này tôi đã đổi broker), nhưng phần lớn vẫn là phải tự mình làm tất cả.

Với một thị trường bình thường không xáo trộn thì một người mua nhà chỉ cần một hoặc hai tháng (cao lắm là ba) là họ tìm được nhà, nhưng tôi lại cần đến một khoảng thời gian hơn ba năm mới mua nhà được cho chính mình. Đúng vậy – hơn ba năm!

Nhìn lại khoảng thời gian hơn ba năm đó, tôi cảm thấy mình thật sự may mắn.  Đó cũng có thể là cái “duyên” trong cuộc sống và khoảng thời gian hơn ba năm đó cộng với những sự kiện xảy ra trong nghành địa ốc đã ảnh hưởng rất nhiều đến quyết định ra làm một agent full-time và sau đó là một broker full-time sau này của tôi.

Lý do tôi cần đến hơn ba năm để tìm được căn nhà theo ý mình muốn bởi vì giá cả nhà cửa vào thời điểm đó tăng lên quá nhanh và quá cao.  Thêm vào đó, công việc full-time của tôi chiếm rất nhiều thời gian và để search nhà trên MLS, tôi thường chỉ có thời gian buổi tối hoặc cuối tuần (nếu tôi không có thời gian tìm nhà cho mình, thì làm sao có thời gian tìm nhà cho khách hàng nếu tôi làm agent part-time?!!).

Nếu bạn sống ở Mỹ vào khoảng 2003 và nếu đã sống ở một số tiểu bang như California, Arizona, Michigan, Florida, và Nevada[3] thì bạn sẽ ít nhiều nghe về chuyện cơn sốt thị trường nhà cửa. 

Không ai biết chính xác tiểu bang nào dẫn đầu trong cơn sốt nhà cửa.  Rất có thể là California!  Riêng Arizona thì thị trường bắt đầu lên cơn sốt vào khoảng 2004 (đấy cũng là năm chúng tôi dọn đến Arizona từ Iowa).  Cơn sốt nầy nghiêm trọng đến độ các công ty xây nhà cửa (builder) xây không kịp để bán.  Người mua tranh dành mua – mua để ở hoặc để đầu tư cho mướn – như kiểu đó là căn cuối cùng.  Một căn nhà mới ở Arizona trung bình giá khoảng $300,000-$350,000 (một năm trước đó giá vào khoảng $200,000-$250,000).  Nếu bạn mua và bán lại trong vòng 4, 5 tháng sau đó, bạn sẽ lời $20,000-$30,000 dễ dàng.  Thậm chí nếu bạn đặt mua miếng đất (mà builder sẽ xây cho bạn theo như hợp đồng) và sau đó nếu không thích thì có thể sang tay liền thì cũng kiếm được $5,000-$10,000 trong khi nhà xây chưa xong. 

Người mua nhà quá nhiều đến nỗi các builder sau đó giới hạn không bán cho người đầu tư nữa, nhưng đó là chuyện sau này khi mà quả bong bóng địa ốc quá căng và chuẩn bị nổ. 

Vào lúc đó, để giải quyết sự thiếu nhà (ảo) một cách trầm trọng thì các builder nghĩ ra cách cho những người mua … xếp hàng để bốc thăm.  Đây là xếp hàng để được bốc thăm, chứ không phải xếp hàng để được mua.  Có nghĩa là ai muốn mua phải xếp hàng để được bỏ tên mình vào một cái hũ lớn để builder chọn một ngày nào đó để bốc thăm (hình ảnh của người mua xếp hàng rồng rắn dài từ cửa văn phòng của các builder cho tới parking lot vào các buổi sáng sớm bỗng trở nên quen thuộc).  Và cách thứ nhì để giải quyết thiếu hụt là các builder gấp rút xây những khu nhà mới – xây bất kể ngày đêm.  Một vài builder không thèm để ý đến chất lượng xây dựng để sau này bị người mua nhà kiện.

Như chia sẽ ở trên, nhà cửa ở Arizona bắt đầu tăng vọt vào năm 2004 và lên đến đỉnh điểm vào khoảng quarter thứ ba của năm 2006.    

Gần cuối năm 2005 là lúc tôi bắt đầu đi tìm nhà cho chính mình sau khi phỏng vấn và tìm hiểu các agent đại diện người mua nhà.  Khi va chạm với thực tế mới thấy những gì mình học và nghĩ là đơn giản thì không phải hoàn toàn đơn giản.  Không phải chỉ biết dùng MLS là có thể mua nhà, mà còn cả tá những điều lớn nhỏ khác trong cái tiến trình mua nhà mà mình phải nắm rõ.  Thêm vào đó là nhà cửa lên quá nhanh mà mỗi ngày đi qua tôi lại cảm thấy cái mộng American Dream của mình càng xa vời.  Lúc đó tôi nghĩ là chắc mình sẽ phải tiếp tục ở nhà mướn thêm một thời gian dài nữa, hoặc không chừng là suốt đời.

Nhưng cái làm tôi ngạc nhiên và rất thắc mắc (sau khi đi sâu vào nghiên cứu vấn đề thị trường nhà cửa) là làm sao những người khác lại có thể mua một lúc 3, 4 căn nhà mới cùng một lúc như vậy, trong lúc mình tìm một căn nhà (cũ) bình thường để ở lại rất chật vật khó khăn.  Nếu theo sách vở (lúc học lấy license) thì tổng số tiền mortgage, bảo hiểm, và thuế không được vượt quá 1/3 tổng số thu nhập trong tháng, thì sao một số người quen, bạn bè bà con làm nghề nail hoặc hãng xưởng lại có thể mua 3, 4 căn cùng lúc?!!!  Và nếu theo sách vở về đầu tư thì sự đầu tư như vậy quá là mạo hiểm – cũng như đánh bạc.  Đây cũng là một lý do rất quan trọng nữa đã dẫn tôi vào con đường làm agent sao này.

Nhưng phải cần nhiều năm sau đó những thắc mắc của tôi mới được giải thích.  Khi mà kinh tế bắt đầu hồi phục, chính phủ mới có những thống kê nghiên cứu mới biết được hậu quả khủng khiếp của sự tăng vọt giá cả của thị trường địa ốc và sự dễ dãi trong chuyện cho vay.  Hậu quả là một sự khủng hoảng kinh tế thứ nhì sau lần khủng hoảng Great Depression thứ nhất năm 1929.

Sau hơn sáu tháng tìm kiếm, tôi vẫn chưa tìm được nhà và càng thấy lo lắng là mình chắc sẽ không thể mua được nhà để ở.  Mặc dù vậy tôi vẫn theo dõi tin tức kinh tế và địa ốc thường xuyên. 

Và ở Arizona vào mùa hè năm 2006, kinh tế và thị trường nhà cửa đã bắt đầu có những dấu hiệu lạ.  Một số căn nhà bán hơi chậm lại, không phải bán như “tôm tươi” như trước đây.  Cũng như địa ốc, kinh tế đã có những dấu hiệu chậm lại – tin tức về nhân công bị sai thải thấy xuất hiện lưa thưa trên truyền thông.

Các tin tức kinh tế ngày càng xấu hơn ngày càng xấu hơn.  Riêng địa ốc Arizona, giống như một đoàn xe lửa, bắt đầu tuột dốc sau mùa hè 2006.

Từ năm 2006 cho đến khoảng 2011 là giai đoạn kinh tế suy thoái và thị trường địa ốc, đặc biệt là năm tiểu bang California, Arizona, Michigan, Florida, và Nevada, bị ảnh hưởng nặng nề nhất – kể như bị sập hoàn toàn.  Những căn nhà (ở Arizona) mất khoảng 40%-70% giá trị so với lúc cao điểm – nếu một căn nhà giá là $100,000 thì bây giờ chỉ còn $30,000-$50,000, hoặc thấp hơn nữa.  Nhà cửa bỏ phế, những tấm bảng short-sale hay foreclosure mọc lên như nấm trong những khu nhà mới lẫn cũ.

Nhìn lại cơn khủng hoảng địa ốc, tôi cảm thấy mình có nhiều cái may mắn.  May mắn lớn nhất là lúc đó tôi không có tiền và mù tịt về địa ốc nhà cửa (lúc đó 2004 tôi mới dọn từ Iowa sang) – khi mà địa ốc bắt đầu sôi sục ở Arizona – nên không bị cuốn hút vào cơn lốc đầu tư.  Cái may mắn thứ nhì là tôi làm về phân tích đầu tư cho các công ty địa ốc nên có cơ hội đọc rất nhiều thông tin hay các bản báo cáo, tường trình về kinh tế, tài chính, công việc làm, địa ốc, v.v., nên chủ động và biết cách phân tích thị trường.

Chính nhờ thói quen theo dõi tin tức nên khi nhà cửa bắt đầu tuột dốc sau giữa năm 2006, và tôi phân tích và dự đoán là thị trường sẽ còn tuột lâu hơn nữa.  Và đúng như vậy.  Giá cả tiếp tục xuống năm 2007.  Tôi vẫn không mua.  Vợ tôi nghĩ là lúc nên mua.  Tôi nói chờ thêm nữa.  Giá cả tiếp tục xuống năm 2008.  Tôi vẫn không mua.  Giá cả tiếp tục xuống năm 2009.  Tôi vẫn không mua.  Giá cả tiếp tục xuống năm 2010.  Tôi nghĩ đây là lúc có thể mua và chúng tôi mua căn nhà đầu tiên của mình vào đầu năm 2010.  Giá cả sau đó xuống tận đáy là vào khoảng cuối năm 2011.

Vì vậy tính ra tôi cần hơn ba năm mới mua được căn nhà của mình.  Đối với tôi thì tìm được căn nhà mình thích (sẽ rất khó để bạn tìm được căn nhà bạn thích 100%) là một cái “duyên”.  Và tôi thật sự phải đi săn tìm cái “duyên” này, chứ không phải tự nó đến.  Nhưng cũng chính vì sự săn tìm cái “duyên” này mà tôi đã học hỏi rất nhiều bài học về địa ốc.  Đây là những bài học thực tế nhất mà không có trường lớp nào dạy cả.

Là người mua nhà và cũng là agent cho chính mình, tôi biết được người mua nhà trên căn bản cần gì và muốn gì.  Tôi biết được những chuyện gì cần phải làm để bảo về quyền lợi cho người khách mua nhà của mình.  Tôi biết được làm thế nào để giúp những người khách đã sẵn sàng đạt được ý nguyện tìm được căn nhà vừa ý nhanh nhất (nếu bạn đã từng đi tìm nhà thì sẽ có ít nhiều trải nghiệm cái stress săn tìm này) để giúp họ sang một chương mới trong cuộc đời của họ.

Trong thời gian liên tục theo dõi và chờ đợi giá cả xuống để mua nhà, tôi bắt đầu nghiên cứu và tìm hiểu sâu hơn về địa ốc nhà cửa (residential real estate) và nhận xét thấy nó đơn giản hơn nhiều (nhưng không hẳn là dễ dàng) so với những gì mình đang làm.  Tôi có được sự may mắn là có kiến thức về tài chính và địa ốc và lại làm cho những công ty tài chính địa ốc lớn.  Tại sao lại không dùng kiến thức và khả năng đó để giúp cho nhiều người hơn thay vì chỉ chúi mũi vào làm công việc phân tích đầu tư cho các công ty? Trong tôi bắt đầu âm ỉ một ngã rẽ mới trong nghề nghiệp của mình.

Địa ốc của năm 2005-2011 thật sự là một sự khủng hoảng và sụp đổ hoàn toàn trong lịch sử địa ốc tài chính nước Mỹ.  Sự khác biệt lớn nhất của lần suy thoái kinh tế trong giai đoạn này là nó gắn liền với địa ốc – mà địa ốc trong giai đoạn này lại được xây trên một cái móng rất yếu ớt.  Trước đây khi kinh tế chậm lại thì nhà cửa mua bán cũng sẽ chậm lại.  Và cũng có rất nhiều trường hợp hợp đồng bị cancel, nhưng sau đó một khoảng thời gian không bao lâu thì kinh tế từ từ hồi phục trở lại thì địa ốc cũng sẽ trở lại, chứ không bị sụp đổ.  Với thị trường xây dựng và buôn bán địa ốc lần này thì do mức cầu (demand) quá nhiều – một người mua 3, 4 căn dễ dàng – nên các builder tự do xây nhà một cách thoải mái để cung (supply). 

Nhưng có lẽ yếu tố góp phần lớn nhất vào sự sụp đổ này chính là các công ty tài chính cho mượn tiền (gọi chung là lender).

Các lender này (lớn nhỏ đều như nhau) thật sự quá dễ dãi trong việc cho người mua nhà mượn tiền.  Đúng ra các lender này phải kiểm tra người mượn rất cẩn thận – “có lúa mới cho mượn gạo” – nhưng họ đã không làm đúng chức năng của mình[4].  Có một câu đùa rằng, “người nào còn hơi thở thì sẽ mượn được tiền mua nhà” – và câu này cũng không xa sự thật là mấy.  Ai muốn mua nhà đến gặp lender và thổi phồng thu nhập của mình cả chục lần cũng không ai kiểm tra có đúng vậy không.  Lender đồng ý (cho vay) thì builder cứ tiếp tục xây. 

Rồi khi kinh tế bị suy thoái và người mua mất việc làm thì họ sẵn sàng cancel các hợp đồng (họ chỉ mất $3,000-$5,000 tiền đặt cọc trên một căn nhà trị giá $300,000-$350,000) nếu là căn nhà mới đang xây.  Đây là trường hợp những người mua nhà mới. 

Đối với những người mua nhà hiện tại (existing home) thì số tiền mất có thể sẽ cao hơn rất nhiều – có thể 20%-30% giá trị căn nhà hoặc nhiều hơn nữa[5]

Hậu quả sau cùng là các lender bị vỡ nợ và sa thải cả mấy ngàn nhân viên và cuối cùng là khai phá sản hoặc bị các công ty tài chính khác mua lại.  Sau đó là một số builder lớn cũng bị phá sản vì họ mua đất quá nhiều, xây nhà quá nhiều (mà không ai mua), và thiếu nợ ngân hang, các công ty vật tư xây dựng. 

Nền kinh tế Mỹ phát triển là nhờ vào credit và vay mượn.  Và khi sự vay mượn như mắc xích này bị phá vỡ thì cả hệ thống này bị phá vỡ (như các con cờ domino)  (sau lần khủng hoảng này Quốc Hội Mỹ đã ra luật siết rất chặt chẽ các lender trong vấn đề cho vay đối với người mua nhà).  Lần khủng hoảng kinh tế này được ví như một con bão lốc (tornado) thổi qua, và khi cơn bão chấm dứt thì mọi thứ trở thành hoang tàn.

Trở lại câu chuyện của tôi.  Khi tìm hiểu sâu hơn và chứng kiến người quen bạn bè bà con bị ảnh hưởng chuyện nhà cửa (hầu hết là liên quan đến những căn mua để đầu tư, chứ không phải để ở) để phải chọn con đường short sale hay foreclosure (tiền thì mất, và credit sẽ bị ảnh hưởng rất lâu sau này) tôi lại càng bị thôi thúc bởi suy nghĩ giúp đỡ chia sẽ kiến thức kinh nghiệm địa ốc với những ai muốn đầu tư vào địa ốc thì may ra họ có thể sẽ tránh được những mất mát như những người đầu tư này.

Và sau khi tôi mua được căn nhà cho mình (đầu năm 2010), tôi đã suy nghĩ kỹ và quyết định từ bỏ công việc làm full-time (tôi đang làm cho một công ty chuyên về xây dựng và quản lý các shopping center) và chọn con đường làm một agent full-time.  Nhiều bạn bè và gia đình phản đối quyết định này – tại sao tôi lại từ bỏ một công việc làm ổn định trong lúc kinh tế đang khó khăn để nhảy vào một nghề mới (mặc dù cũng là địa ốc) mà tôi không có kinh nghiệm (trong lĩnh vực mua bán)?!!  Tôi không có một câu trả lời thỏa đáng hoàn toàn, và biết con đường đi sẽ chông gai rất nhiều – một trong những thống kê cho biết hơn 90% agent (sau khi lấy được license) sẽ bỏ nghề trong vòng sau tháng, và 5%-8% sau đó sẽ bỏ nghề trong vòng hai năm.

Tuy không có kinh nghiệm để làm một agent thành công ngay lập tức, nhưng tôi có sự tự tin là mình sẽ làm một agent có năng lực và ước muốn chia sẽ kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc và một niềm tin vững chắc là sẽ có rất nhiều người cần đến năng lực, kiến thức, và kinh nghiệm này.

Đối với tôi địa ốc là một lĩnh vực rất đặt biệt.  Qua địa ốc tôi có thể hiểu rõ được hơn suy nghĩ của những khách hàng của mình, hiểu rõ hơn cuộc đời, gia đình con cái của họ.  Và chuyện giúp đỡ chia sẻ thông tin liên quan đến nhà cửa, gia đình, công việc làm ăn, cơ sở thương mại, con cái, v.v., từ những mối quan hệ này đem lại rất nhiều niềm vui cho cả hai phía.  Địa ốc giúp tôi tạo được rất nhiều “duyên” và gần như tất cả khách hàng trở thành bạn sau khi vấn đề mua bán đã xong.  Tôi không xem chuyện mua bán như một sự giao dịch đơn thuần – đại diện khách hàng xong thì đường ai nấy đi – mà xem đó như viên gạch nền móng đầu tiên trong quan hệ lâu dài của người khách và tôi.

Đối với tôi, căn nhà mua được là một cái “duyên” tốt cho người khách.  Tôi cũng muốn người khách xem đó là một hình thức đầu tư quan trọng nhất nhì của họ – cả về mặt tinh thần lẫn vật chất.  Căn nhà là nơi để xây dựng một mái ấm gia đình.  Không phải dễ dàng mua được căn nhà nếu bạn không tích góp trong một khoảng thời gian dài (để có tiền down payment).  Thay vì sống ở một căn nhà hay apartment cho thuê, bạn đã đầu tư vào hạnh phúc của chính gia đình mình khi bạn mua một căn nhà.  Cho dù là bạn vẫn trả payment hàng tháng, nhưng những payment đó là sự tích góp đầu tư cho tương lai của mình. 

Khi cuộc sống đã đi vào nề nếp trong căn nhà của mình sau 5-7 năm, bạn sẽ nghĩ tới tương lai cho con cái hoặc chuyện về hưu sau này, thì căn nhà bạn đang ở sẽ giúp bạn.  Bạn có nhiều sự chọn lựa – bạn có thể bán (mong là giá đã lên) để mua một căn khác lớn hơn để ở (gia đình nhỏ ban đầu bây giờ đã có thêm một vài thành viên mới); bạn có thể refinance để lấy tiền đầu tư vào nhà cửa, cơ sở thương mại, chứng khoán, v.v.; hoặc bạn có thể bán và mua hai, ba căn khác vừa để ở vừa để đầu tư.  Quyết định sẽ của bạn, và căn nhà là phương tiện để bạn đạt được mục đích của mình.

Công việc tôi làm là làm sao tính được bước kế tiếp trong 5-7 năm sau cho bạn ngay từ lúc bạn mới đặt chân đến văn phòng của tôi để nhờ đại diện mua nhà.  Tôi nhìn việc làm của mình với khách hàng trong địa ốc qua lăng kính của đầu tư – đầu tư cho cuộc sống, đầu tư cho hạnh phúc gia đình, đầu tư cho tương lai.  Và tất cả sự đầu tư này bắt đầu bằng việc làm chủ một căn nhà.

Mua nhà là một trong những sự kiện quan trọng của đời người.  Tìm được một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của gia đình (để hàng tháng không phải quá lo lắng với chuyện trả payment), một căn nhà thuận lợi cho công ăn việc làm của mình, một căn nhà gần trường học tốt cho con cái, một căn nhà trong khu vực an toàn cho gia đình … tất cả không phải dễ dàng.

Một căn nhà thích hợp là điểm khởi đầu rất quan trọng của một gia đình. Chúng tôi ví căn nhà như một hạt giống (seed). Nếu bạn chọn được một hạt giống tốt ngay từ ban đầu và bỏ công chăm sóc nuôi dưỡng nó thì nó sẽ đưom hoa và kết trái ngọt cho bạn và gia đình bạn. Cái hạt giống tốt này chính là cái “duyên” của bạn.

Chúng tôi đã đạt được cái “duyên” của mình, và muốn chia sẽ kiến thức và kinh nghiệm để giúp tạo một cái “duyên” cho bạn.

Bạn đã sẵn sàng để đón nhận cái “duyên” đó chưa?

 

[1] Công ty này chuyên về mua đất (khoảng cả trăm acre trở lên) và sau đó chia 5, xẻ 7 để bán và giữ phần nào tốt nhất cho mình để xây Class A Office

[2] MLS = Multiple Listing Service – là database mà agents trong khu vực (region) đó dùng để list nhà của khách lên bán hoặc vào tìm nhà cho khách cần mua nhà.

[3] Năm tiểu bang nầy đứng đầu nước Mỹ về giá trị nhà cửa tăng vọt

[4] Nếu bạn có thời gian thì có thể xem phim “The Big Short”.  Phim mô tả rất thật chuyện các công ty tài chính tham dự vào vấn đề địa ốc và cuối cùng dẫn đến phá sản.

[5] Với một căn nhà $350,000, thì 30% tiền đặt cọc (down payment) sẽ là $105,000.  Nếu là 3 căn thì số tiền mất trắng sẽ hơn $300,000

Compare Listings