<a href=”https://www.freepik.com/free-photo/people-meeting-seminar-office-concept_2971845.htm#query=people%20meeting&position=11&from_view=keyword&track=ais”>Image by rawpixel.com</a> on Freepik
Nếu như Bạn mua nhà xây từ khoảng 1980’s trở lại thì xác suất rất lớn là mỗi tháng Bạn phải trả tiền HOA (Home Owners Association)[1], và số tiền HOA nầy đôi khi không nhỏ. Tùy theo căn Bạn mua (hay sẽ mua) là nhà độc lập (Single Family Home – SFH) hay condo/townhouse, nhà trong khu vực tốt (trường lớp tốt và nhiều công ty hãng xưởng hi-tech) hay trung bình, v.v. mà Bạn có thể trả HOA cao hay thấp.
Ở Arizona, Bạn có thể trả tiền HOA từ $40-$50/tháng cho SFH cho đến hơn $1,000/tháng cho condo hoặc hơn nữa.
Vậy tiền HOA là tiền gì? Và tại sao Bạn phải trả hàng tháng? Và phải trả bao lâu? Và tiền HOA này sẽ lên hay xuống? Ai làm chủ HOA? Và nhiều câu hỏi khác mà Bạn muốn biết.
Nếu Bạn chưa từng mua nhà thì HOA là một khái niệm rất mới mẻ. Tại sao tôi phải đóng tiền cho khu vực mình ở? Tôi đã mua nhà và đóng tiền bảo hiểm và tiền thuế, sao lại thêm một khoản tiền HOA?
Trong phạm vi bài viết này chúng tôi sẽ cố gắng trả lời những câu hỏi trên mà chúng tôi nghĩ là thiết thực nhất để giúp Bạn có cái nhìn rõ hơn về HOA, cho dù Bạn đang sống trong khu vực có HOA hoặc sẽ mua nhà trong khu có HOA.
HOA là hình thức mà những nhà phát triển địa ốc (developers) dùng để kiểm soát và bảo về giá trị của khu vực mình phát triển/đầu tư.
Để giúp Bạn để hình dung hơn về khái niệm HOA. Thí dụ một công ty phát triển địa ốc (developer) mua một mảnh đất lớn ở một khu vực sẽ phát triển của thành phố Gilbert[2]. Công ty này được thành phố cấp giấy phép xây những căn nhà (mảnh đất bây giờ trở thành một subdivision và được đặt một cái tên nào đó); và công ty này cũng đã mướn những kiến trúc sư vẽ những kiểu nhà, khu vui chơi hoặc hồ bơi cho trẻ em/người lớn, có những đường trail dành cho người đi xe đạp hoặc chạy bộ, v.v. Công ty sẽ tính toán toàn bộ chi phí để giữ gìn và bảo vệ cả cái subdivision và chia đều chi phí này cho tất cả những chủ nhà (homeowners) trong subdivision. Và để hợp thức hóa vấn để chia đều chi phí này, công ty lập ra Home Owners Association hay HOA để làm việc trực tiếp với … homeowners.
Sau khi kế hoạch phát triển cả cái subdivision đã xong thì công ty developer này sẽ tiếp tục việc kinh doanh phát triển/xây dựng của họ ở những vùng khác, và chủ quyền và trách nhiệm của HOA của cái subdivision sẽ chuyển sang cho những người chủ nhà sống trong khu vực.
Đúng vậy! Chủ của HOA chính là những người sống trong khu vực đó, chứ không phải một công ty nào làm chủ cả.
Mỗi subdivision có những tiện nghi (như nói ở trên – hồ bơi, sân chơi, v.v.) khác nhau và vì vậy chi phí HOA hàng tháng (cho homeowners) khác nhau.
Vì vậy Bạn sẽ làm gì trước khi mua nhà trong khu subdivision có HOA?
Dưới đây là một số những tài liệu liên quan đến HOA mà Bạn phải đọc kỹ trước khi mua nhà trong subdivision đó. Nếu Bạn làm việc với broker của mình thì người này sẽ hướng dẫn giúp đỡ Bạn liên lạc với HOA.
CC&R (Covenants, Conditions & Restrictions): đây có thể là tài liệu quan trọng nhất mà Bạn cần phải đọc. CC&R giải thích tất cả quyền lợi và bổn phận của chủ nhà sống trong subdivision. Thí dụ công ty developer quy định chỉ có một số màu ngói (tile) nhất định mà Bạn có thể thay, hoặc Bạn chỉ có thể dùng một trong những màu quy định để sơn nhà (bên ngoài), hoặc Bạn không được đậu xe trên lòng đường trước nhà Bạn buổi tối, hoặc Bạn có thể nuôi bao nhiêu pet (chó hoặc mèo), và rất nhiều quy định khác. Nếu Bạn vi phạm một hoặc những điều lệ quy định trong CC&R thì HOA sẽ gởi giấy phạt về tận nhà. Mỗi subdivision đều khác nhau, vì vậy quy định/điều lệ HOA của mỗi nơi khác nhau. Vì vậy nếu Bạn muốn tránh những bực mình nhức đầu với HOA trong tương lai thì Bạn nên đọc thật kỹ điều lệ của họ.
HOA Bylaws: tài liệu này giải thích kết cấu tổ chức sinh hoạt của HOA – ai có thể là thành viên của HOA, hình thức bầu bán thành viên sẽ tổ chức thế nào, nhiệm kỳ của mỗi thành viên sẽ là bao lâu, những buổi họp của HOA sẽ được tổ chức theo định kỳ thế nào, quyền lợi và trách nhiệm của những thành viên sẽ như thế nào, v.v.
HOA Budget & Financial Statements: HOA được lập ra để kiểm soát và quản lý toàn bộ subdivision và được quyền (theo Bylaws) mướn hoặc sa thải nhân viên và HOA cũng phải có kinh phí để sinh hoạt. Giấy tờ tài chính và kinh phí của HOA được minh bạch để tất cả thành viên (chủ nhà trong subdivision) để hiểu rõ tiền lệ phí HOA hàng tháng mình đóng đã và sẽ được dùng vào những chuyện gì, có hợp lý hay không. Bạn được quyền khiếu nại hoặc chất vấn trong những buổi họp của HOA.
HOA Meeting Minutes: tất cả những buổi họp của HOA được được ghi lại trong những biên bản buổi họp. Bạn được quyền, và nên, xem những biên bản này để hiểu rõ những vấn đề nào được đưa ra bàn cãi và thảo luận, có thành viên nào (chủ nhà trong subdivision) đang kiện tụng hay khiếu nại HOA hay không. Những vấn để tranh cãi kiện tụng mà Bạn đọc trong những biên bản này cũng sẽ rất có thể là những điều ảnh hưởng trực tiếp đến Bạn nếu Bạn mua nhà trong cái subdivision này.
Tóm lại HOA được lập ra cũng có cái hay và dở của nó. Bạn không muốn căn nhà mình mới mua đẹp đẽ lại phải ở cạnh một căn nhà dơ dáy không dọn dẹp, và sân trước sân sau đầy những xe đậu chảy nhớt, hay cỏ mọc um tùm. Nhưng bên cạnh đó, Bạn không muốn sống trong subdivision mà chi phí HOA quá cao để dùng trả tiền điện nước cho hồ bơi (trong cái subdivision) mà Bạn sẽ không bao giờ dùng đến. Chính vì vậy Bạn nên, qua người broker của Bạn, tìm hiểu thật kỹ những điều lệ trong khu Bạn muốn mua trước khi Bạn đặt bút ký tên giấy tờ closing.
[1] Một số nhà xây trước 1980’s trong một số khu vực vẫn có thể trả tiền HOA, nhưng hầu hết những nhà này thuộc loại “biệt thự” khoảng chừng 3,000-4,000sf trở lên
[2] Gilbert (bang Arizona) được Money magazine bình chọn là thành phố tốt hàng 22 trong số 781 thành phố với số dân từ 50,000 cho đến 300,000 trong năm 2014