T.I. Là Gì? Lợi Hại Ra Sao?

Nói đến 2 mẫu tự TI thì rất ít người Việt, nhất là những người chủ tiệm Việt, hiểu và biết về 2 chữ TI. Vậy TI là gì? và ứng dụng của TI ra sao?

Bài viết này sẽ giúp cho Bạn có những khái niệm căn bản về TI và cách tính của chủ phố khi đi thuê mướn một nơi làm cơ sở kinh doanh. Còn làm sao để Bạn có thể đạt được sự thương lượng đến mức tốt nhất, thì Bạn cần phải tham khảo, nghiên cứu, học hỏi nhiều hơn; và Bạn cũng cần phải có khả năng, kinh nghiệm thương thuyết nhiều hơn.

TI là 2 mẫu tự được viết tắt từ 2 chữ “Tenant Improvements” tạm dịch là: cho phép người thuê được sửa sang/cải tiến chỗ/tiệm thuê mướn theo ý mình. Thật ra, đúng nghĩa thì phải dùng là T.I.A. (Tenant Improvement Allowances) hơn là TI (Tenant Improvements). Nhưng thường, những chuyên gia, thì hay thích ngắn ngọn, và dùng 2 mẫu tự TI nhiều hơn.

Như vậy, TI có nghĩa là: khi Bạn đi thuê mướn một cửa tiệm, thì chủ phố sẽ có khoản mục hỗ trợ “cho vay” một số tiền, để Bạn được sửa sang căn tiệm của Bạn, theo nhu cầu tiệm của Bạn kinh doanh.

Thí dụ: Bạn muốn mở một tiệm Nail trong một khu thương xá (plaza) nào đó. Nếu cửa tiệm của Bạn muốn mướn, còn trống (nếu là khu plaza mới mở – dạng nầy gọi là grey hoặc vanilla shell – danh từ chuyên môn trong địa ốc đầu tư), hay một cửa tiệm, đã cho thuê mướn trước đây, nhưng nay, không còn thích hợp với hình thức kinh doanh theo tiệm của Bạn, thì Bạn có thể yêu cầu, người chủ phố “cho vay” tiền sửa sang tiệm của Bạn. Sự “cho vay” này, gọi là T.I.

Không ít những chuyên gia địa ốc (agent) người Việt, khi đi thương lượng TI, thường hay gọi đó là tiền chủ phố “cho” để sửa sang. Hiểu như thế, thì chỉ đúng có một nửa. Bởi vì, tiền đó không phải chủ phố “cho” Bạn, mà là “cho Bạn vay”. Có nghĩa là, Bạn phải trả lại một giá nào đó, thí dụ như Bạn phải ký hợp đồng dài hạn hơn, và/hoặc phải chịu trả tiền thuê hàng tháng cao hơn v.v.

Vì sao các agent Việt lại gọi là “cho,” thay vì “cho vay,” thì chúng ta sẽ tìm hiểu rõ hơn trong phần ứng dụng TI thế nào.

Vậy Ứng Dụng Của T.I Ra Làm Sao?

Trước khi nghiên cứu sâu hơn về sự ứng dụng của TI, chúng tôi nghĩ, Bạn cần phải có thêm một ít kiến thức căn bản về nghành bất động sản thương mại (commercial real estate) như thế nào đã.

Trong giao dịch mua bán/ trao đổi (exchange)/đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản thường chia nghành đầu tư thành hai nghành riêng biệt:

1. Nghành bất động sản dân cư/nhà ở (residential real estate) và
2. Nghành bất động sản thương mại – thuê mướn cửa tiệm (commercial real estate)

Trên căn bản, cả hai nghành đều có những nét giống nhau trong các vấn đề giao dịch như: cho thuê/mướn, hay mua bán nhà ở, hay cơ sở thương mại. Nhưng trong vấn đề đầu tư, thì hai nghành lại có một số khác biệt rất quan trọng. Đơn cử, một trong những sự khác biệt to lớn nhất, đó là giữa việc định giá bán cho một căn nhà và một khu plaza.

Giả dụ: Nếu Bạn có một căn nhà đang ở, Bạn muốn bán, thì Bạn phải theo giá thị trường. Nếu thị trường trong khu vực của Bạn đang lên, thì Bạn sẽ bán được giá cao. Ngược lại, nếu giá thị trường thấp, thì Bạn phải bán giá thấp. Dĩ nhiên, bán giá cao hay thấp, còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, nhưng căn bản là: khi bán nhà, Bạn vẫn phải phụ thuộc vào giá thị trường trong khu Bạn ở.

Ngược lại, khi Bạn có một khu plaza muốn bán, thì Bạn lại không bị ảnh hưởng nhiều, hay bị “khống chế” bởi giá cả thị trường, mà Bạn lại lệ thuộc phần lớn vào cơ sở thương mại của Bạn, có bao nhiêu khách thuê, và thuê mướn bao lâu.

Thí dụ: Bạn có một cơ sở thương mại, có 10 cửa tiệm, và mỗi cửa tiệm cho thuê với giá $1,000/1 tháng. Như vậy, cuối năm Bạn thu được 10 x $1,000 x 12= $120,000. Trừ tiền chi phí (mướn người dọn dẹp, sửa chữa, v.v.) khoảng $20,000, thì tiền thu vào (net income) cuối năm của Bạn sẽ là $100,000. Nếu như, lúc Bạn mua cơ sở thương mại đó $1,000.000, thì tỷ lệ lời (“capitalization rate” hay còn gọi là “cap rate”) của Bạn sẽ là:

Cap Rate = tiền thu hằng năm / tiền mua căn tiệm = $100,000/$1,000,000 = 10%

Giả sử, năm thứ hai, Bạn tăng tiền thuê lên $100/1 tháng, thì tiền thu mỗi năm sẽ là:

10 x $1,100 x 12= $132,000/1 năm, và khu plaza trong năm thứ hai, sẽ có trị giá như sau (nếu vẫn dùng cap rate 10%):

Trị giá plaza = tiền thu hằng năm/cap rate = $132,000 /10% = $1,320,000.

Như vậy, trong vòng 1 năm, Bạn lời được $132,000, nếu như Bạn bán cơ sở thương mại này.  Nếu tính theo tỉ lệ phần trăm lời, thì Bạn thật sự rất thành công – 32% trong một năm (1,320,000 – 1,000,000 / 1,000,000 = 32%)

Nếu may mắn hơn, giá thị trường đang lúc lên cao, thì Bạn có thể nâng giá theo giá thị trường, cộng thêm với trị giá tài sản, thì Bạn sẽ lời nhiều hơn. Nhưng, nếu thị trường chững lại, hay kém phát triển, mà cơ sở của Bạn vẫn cho mướn hết, thì Bạn vẫn lời to ($132,000/1 năm), mà không hoàn toàn bị giá thị trường khống chế sự lời lỗ của Bạn.

Có thể nói, đầu tư trong nghành cơ sở thương mại thú vị hơn, vì người đầu tư có thể tự mình “khống chế giá cả,” thay vì phải lệ thuộc vào thị trường. Và chắc chắc, lợi nhuận từ đầu tư về cơ sở thương mại cũng nhiều hơn, so với đầu tư về nhà ở. Nhưng chẳng sai, khi phong hiểm cũng sẽ nhiều hơn, nếu không có những kế hoặch và chiến lược quản lý tiếp thị hữu hiệu. Và đây là một thí dụ điển hình.

Giả sử, nếu trong 10 căn tiệm, Bạn chỉ cho thuê được 5 căn tiệm, thì chuyện gì sẽ xẩy ra?

Thí dụ 2: 5 x $1,000 x 12= $60,000

Nếu năm thứ hai tăng $100/1tháng, và chi phí cho plaza là $10,000 trong năm,

5 x $1,100 x 12 = $66,000 và trị giá plaza = $56,000/10% = $560,000 và hay Bạn lỗ $440,000 trong năm thứ hai.

Như vậy, dù giá thị trường có tăng nhiều nhất khoảng 5%/1 năm = ($60,000), nhưng nếu số tiệm cho thuê giảm, thì giá trị tăng của thị trường, cũng không thể kéo lại trị giá cơ sở thương mại như vốn mua ban đầu (lỗ $440,000 – $60,000= $380,000).

Đó chính là những nét căn bản trong việc đầu tư về cơ sở thương mại.

Từ hai thí dụ nêu trên, Bạn có thể thấy, để trống nhiều căn tiệm sẽ ảnh hưởng lớn thế nào đến giá của cả khu plaza, cũng như quyết định sự lời to, hay lỗ nặng của chủ phố. Cho nên, chương trình TI được chủ phố đưa ra, để “khuyến dụ” Bạn vào thuê mướn cửa tiệm trong plaza của họ, nhằm mục đích gia tăng trị giá plaza của họ, nếu họ muốn bán plaza của họ có lời.

Nếu Bạn để ý kỹ, Bạn sẽ thấy chúng tôi đóng ngoặc kép trong hai từ “khuyến dụ.” Bởi vì, nếu Bạn không có kinh nghiệm, thì Bạn sẽ hối hận về sau. Để giúp cho Bạn hiểu rõ hơn, chúng tôi sẽ dùng lại thí dụ 2: khu plaza còn trống 5 cửa tiệm.

	Năm 1	Năm 2	Năm 3	Năm 4	Năm 5
T.I	$50,000
Tiền mướn hàng tháng	$1,966	$2,066	$2,166	$2,266	$2,366
Tiền mướn 1 năm	$23,592	$24,792	$25,992	$27,192	$28,392

Qua cách tính trên, Bạn sẽ thấy chủ phố sẽ chịu hỗ trợ cho Bạn $50,000 tiền TI để Bạn sửa sang/ cải tiến theo ý Bạn. Nhưng số tiền đó, không phải “cho” Bạn không đâu, mà họ “cho Bạn vay” mà có tính cả tiền lãi nữa đấy (dĩ nhiên, cũng có chủ phố không tính theo cách này).

Cách tính căn bản của họ như thế này: đem $50,000 cho Bạn vay, với lợi tức là 6% cho 5 năm. Như vậy, mỗi một tháng, Bạn phải trả thêm $966, cộng với số tiền cho mướn ban đầu là $1,000/1 tháng, thì Bạn sẽ phải trả tổng cộng là $1,966 cho 1 tháng.

Không những Bạn phải trả tiền lãi cho tiền T.I, mà nguy hiểm hơn, đó là tiền NNN (hay “Triple Net”) có thểsẽ dựa trên tổng số tiền thuê hàng tháng của Bạn để tính.

Thí dụ: tiền Triple Net cho một năm là 42% hay 3.5%/1 tháng. Nếu:

Bạn mướn giá: $1,000 x 12= $12,000 x 42% = $5,040/12= $420 hay $1,420/1tháng (tổng cộng)

Bạn mướn giá: $1,966 x 12= $23,952 x 42% = $9,908/12= $826 hay $2,791/1 tháng (tổng cộng)

Như vậy, chủ phố ngoài tiền lời tính trên số vốn T.I cho Bạn vay ra, người chủ phố còn lời thêm số tiền “Triple Net” mà Bạn trả thặng dư mỗi tháng. Tất cả tiền đó, sẽ tính thành tiền thu nhập của chủ phố, và nếu tiền thu tăng, thì trị giá của cơ sở thương mại của chủ phố cũng tăng.

Vì vậy, thay vì xin tiền TI ($50,000), thì Bạn, nếu có khả năng, nên bỏ tiền túi ra, và thương lượng giá thuê thấp. Như vậy, Bạn sẽ được lợi hơn nhiều.

Vốn xây tiệm	$100,000
Mướn tiệm $1,000/1tháng + mỗi năm tăng $100/1tháng cho 5 năm	$6,000/5 = $1,200/tháng
Tiền trung bình mướn trong 5 năm	$1,200 x 60 = $72,000
Triple Net 3.5%/tháng hay 42%/năm cho 5 năm	42% x $75,000 = $30,240
Tổng cộng vốn xây tiệm + tiền rent	$202,240
TI (nếu chủ phố “cho vay”)	$50,000
Mướn tiệm $1,966/1tháng mỗi năm tăng $100/1 tháng cho 5 năm	$2,166 x 60 = $129,960
Triple Net 3.5%/1 tháng hay 42%/1 năm cho 5 năm	42% x $129,960 = $54,584
Tổng cộng vốn xây tiệm + tiền rent (với TI)	$234,543
Tiền tiết kiệm mỗi năm : $234,543 – $202,240 =	$32,300/5 = $6,460
Số tiền $6.460 tương đương với 4.5 tháng tiền rent.  Nói cách khác, mỗi năm Bạn được miễn phí 4.5 tháng tiền thuê với giá thuê thấp

Dĩ nhiên, đây chỉ là những nét căn bản trong tính toán thuộc về lĩnh vực đầu tư cơ sở thương mại. Có rất nhiều chủ phố, còn có những cách tính “độc đáo” hơn, mà chỉ có những người chuyên nghiệp mới có thể hiểu được, và đưa ra những chiến lược để ứng phó trong quá trình thương lượng.

Ngoài nguy hiểm nêu trên ra, còn một nguy hiểm khác, cũng không kém phần quan trọng, đó là: Nếu tiền thuê cơ sở của Bạn quá cao, thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn cho Bạn, trong cách tìm khách, giữ khách và giữ thợ/nhân viên. Nếu cửa tiệm của Bạn, mà không có thợ và khách, thì thật rất khó để cho cửa tiệm của Bạn, có thể tiếp tục kéo dài.

Có thể nói, TI là một con dao 2 lưỡi. Nó chỉ có lợi cho Bạn, khi Bạn muốn build tiệm rồi sang lại kiếm lời, hơn là, Bạn muốn thuê mướn lâu dài để kinh doanh. Đó cũng chính là lý do tại sao có một số người, thích đi build các tiệm nail để bán kiếm lời, và họ rất thích dùng “chiến thuật” TI với Free Rent. Với chiến thuật này, họ chỉ cần đòi tiền TI cho cao, để bù vào tiền build tiệm nail. Sau đó, họ dùng “free rent” để build một ít khách, rồi sang lại tiệm cho người khác. Để cho Bạn dễ hiểu hơn, hãy lấy một thí dụ cụ thể như sau:

• Vốn dự trù build tiệm Nail $100,000
• Xin TI $50,000 với 6 tháng Free Rent
• Build tiệm trong 2-3 tháng với vốn $50,000
• Sau 3-4 tháng Free Rent thì bán lại tiệm từ $100,000 đến $125,000 – lời từ $50,000 – $75,000

Dĩ nhiên, những người này cũng phải có trình độ, license, khả năng chuyên môn (trong lĩnh vực xây dựng), kinh nghiệm, và một đội ngũ xây dựng giỏi, cũng như biết cách làm việc với thành phố (nơi tiệm nail đang xây) một cách hiệu quả/nhanh chóng để tiệm được chấp nhận cho mở cửa phục vụ khách.  Họ cũng phải chấp nhận rủi ro (risk) cao, vì không phải lúc nào họ build tiệm xong, cũng có người chấp nhận mua với giá họ mong muốn.

Và đó chính là lý do tại sao các agent TI Việt gọi là “cho,” thay vì “cho vay” mới tròn nghĩa.

Nếu như Bạn cảm thấy, Bạn chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này, thì cách hay nhất là, Bạn nên tìm những agent địa ốc, chuyên về thương lượng các cơ sở thương mại để giúp Bạn.

Tuy họ có thể tính tiền lệ phí phục vụ, nhưng chắc chắn sẽ rẻ hơn rất nhiều, so với việc Bạn dùng TI mà không đúng cách, hoặc không biết rằng chủ phố “cho vay” TI và nâng tiền rent lên cao cùng lúc. Ngoài TI ra, còn rất nhiều điều khoản vô cùng “lắc léo” trong hợp đồng (lease), mà chỉ có những người chuyên thương lượng về cơ sở thương mại với nhiều năm kinh nghiệm mới hiểu nổi.

Vì vậy, nếu Bạn muốn mở một cửa tiệm kinh doanh (tiệm nail hoặc bất cứ cơ sở kinh doanh nào đi nữa), hay Bạn muốn mua lại tiệm của người khác, nhưng Bạn lại không biết trong hợp đồng (lease) có những điều khoản trói buộc gì, và Bạn lại muốn điều đình làm sao cho có lợi nhất cho Bạn?

Cách giản dị và nhanh chóng nhất, đó là: Bạn hãy liên lạc trực tiếp với chúng tôi: 480.336.8752. Chúng tôi sẽ hướng dẫn cho Bạn một số điều cần thiết, nếu Bạn muốn tự làm lấy một mình; hay chúng tôi có thể đại diện cho Bạn, nếu Bạn muốn.

Nên nhớ: Bạn phải hết sức thận trọng trong việc sử dụng TI, cũng như khi Bạn thương lượng để ký hợp đồng thuê mướn một cửa tiệm. Bởi vì… đó chính là nền tảng quan trọng nhất để xây dựng “căn nhà tài chánh” của Bạn có được vững vàng hay không!

Nếu Bạn cứ xem thường, và không cẩn thận, thì bao nhiêu tâm huyết, công sức, tiền bạc của Bạn đổ vào để xây dựng căn tiệm của Bạn, sẽ “không từ mà biệt” “không cáo mà lui.”

Và điều này, đã và đang xẩy ra với rất nhiều đồng nghiệp của Bạn. Xin chớ xem thường.