Your search results

Tại Sao Bạn Phải Cẩn Thận Khi Dùng Zillow?

Posted by admin on May 11, 2018
| 0

Chúng tôi tin rằng bạn đã ít nhiều nghe về website Zillow, và có thể bạn cũng đã bị nghiền khi vào xem website này.

Để giúp cho những người chưa từng nghe đến website này, Zillow là một website (công ty cũng tên Zillow) tổng hợp được thông tin của khoảng 110 triệu căn nhà (họ quảng cáo là vậy) trên toàn nước Mỹ (dĩ nhiên không phải toàn bộ 110 triệu căn nhà này đang được rao bán).  Những thông tin này bao gồm giá nhà bán gần đây nhất, diện tích, số phòng ngủ và phòng tắm, v.v.  Thực sự đây là những thông tin thuộc loại public information, và Zillow chỉ tập hợp tất cả lại và làm thành website của mình.  Thêm vào đó Zillow cũng có contract với một số Multiple Listing Service (MLS)[1]  để dùng data của những MLSs này.  Đây là data mà làm Zillow trở thành website thu hút những người đi mua nhà vào search mỗi ngày.  Data này bao gồm hình ảnh cùng những chi tiết về những căn nhà đang rao bán hiện tại trong khu vực.  Tùy theo contract của MLS với Zillow (có rất nhiều MLS không ký contract với Zillow) mà số lượng data cung cấp nhiều hay ít cho Zillow.

Tại sao bạn sẽ dễ dàng bị ghiền khi vào website này?  Vì bạn rất tò mò muốn biết căn nhà của “con nhỏ bạn” mua bao nhiêu mà nó không chịu nói!  Hoặc bạn muốn biết căn nhà mới mua của “thằng boss” đẹp thế nào và đáng giá bao nhiêu!  Hoặc nhà của thằng chồng cũ của mình bán được bao nhiêu!  Nói một cách khác bỗng nhiên bạn trở nên có “power” xem được tất cả (nếu bạn may mắn là Zillow có data) nhà cửa của … bà con, bạn bè trên toàn nước Mỹ mà bạn không cần gọi phone hỏi hay xin phép phiền phức.

Còn nhà của bạn thì sao?

Đây chính là chỗ mà Zillow trở thành nổi tiếng – công ty đẻ ra một chỉ số gọi là Zestimate.  Zestimate là một công thức (chỉ Zillow biết) mà Zillow dùng trong đó có nhiều dữ kiện và một số phép tính để cuối cùng estimate giá trị căn nhà của bạn – Zillow estimate.  Khi vào xem Zillow, nếu bạn có nhà, chúng tôi bảo đảm, bạn sẽ xem căn nhà mình ở giá trị bao nhiêu.

Còn nếu bạn sắp sửa muốn mua nhà trong khu vực nào đó?  Chúng tôi bảo đảm bạn sẽ bỏ ra 2, 3 giờ mỗi đêm để xem xét, chọn lựa, estimate (bắt chước Zillow) những căn nhà trong khu mình thích để bắt agent dẫn đi xem.  Nếu mỗi đêm bạn bỏ ra 2, 3 tiếng thì bạn đã bị ghiền thật sự rồi đó.

Còn nếu bạn muốn bán căn nhà bạn đang ở?  Đúng vây, bạn cũng sẽ tốn thời gian mỗi đêm trên Zillow để chắc ăn … mình không bán hố.

Nếu bạn là người đang mua nhà, bạn sẽ không đồng ý với giá người bán đang list (căn nhà bạn thích) vì Zestimate thấp hơn.  Còn nếu bạn là người đang bán, bạn … cũng sẽ không đồng ý với giá agent khuyên bạn nên list (nếu nhà bạn cũ kỹ, không sửa chữa nhiều) vì bạn thấy Zestimate cao hơn.  Tóm lại, bạn sẽ không đồng ý với con số nào cả bởi vì bạn bị “mê hoặc” bởi “thằng” Zestimate.

(Để nói về mức độ chính xác của Zestimate, chúng tôi sẽ có một bài viết khác phân tích sâu hơn, dùng những con số của chính Zillow cung cấp.)

Nếu bạn suy nghĩ kỹ thì hiểu rõ tại sao Zestimate sẽ không bao giờ chính xác (vì vậy Zillow mới dùng từ (Z)estimate) và chính xác mà chúng tôi nói ở đây là không phải chính xác tuyệt đối như 2+2=4, mà chính xác cần và đủ để giá trị của một căn nhà phản ánh trung thực những sự thay đổi – tốt hay xấu – của căn nhà đó.  Zillow sẽ không bao giờ “thấy” được bạn mới vừa thêm một cái phòng với diện tích 300sf, hoặc “thấy” toàn bộ cabinet cộng thêm granite countertop trong căn nhà của bạn.  Zillow chỉ có thể phỏng đoán già trị căn nhà dựa vào … những căn nhà bạn gần nhà bạn.

Thêm vào đó Zillow không cập nhật data của mình thường xuyên.  Đây là một vấn đề không nhỏ, đặc biệt cho những người mua nhà bỏ thời gian “săn lùng” 2, 3 giờ mỗi đêm.  Chúng tôi đã có rất nhiều thân chủ (mà chúng tôi nhấn mạnh trong buổi gặp gỡ đầu tiên là đừng phí thời gian và sức lực đi tìm nhà trên Zillow hay những website nhà cửa vô ích) bỏ thời gian tìm được những căn mình ưa thích để rồi được chúng tôi cho biết những căn đó đã được bán cách đây 5, 6 tháng, và thậm chí cả hơn 1 năm trước.  Chuyện khó tin?  Đúng vậy, nhưng lại có thật!  Như đã trình bày ở trên, data ở local (khu vực nào đó) mà Zillow có được là thẳng từ MLS của khu vực đó.  Tại sao phải đi tìm trên Zillow khi agent của bạn có thể tìm ngay tại gốc (trừ khi agent của bạn không chịu tìm vào để mặc bạn tự tìm)?  Mặc dù Zillow có contract với một số MLS, nhưng data mà agent có được về một căn nhà nào đó là đầy đủ nhất, hơn hẳn những gì Zillow cho bạn thấy trên website của họ.  Và nếu như căn nhà đã bán thì MLS sẽ cho biết ngay lập tức, còn Zillow thì … không ai biết bao giờ sẽ cập nhật.

Zillow cũng cho người xem cái option là vào chỉnh sửa data về căn nhà của họ (hoặc sửa lại diện tích với căn phòng vừa thêm, hoặc những upgrades gần đây của bạn), và Zillow dựa vào đó chỉnh lại những dữ kiện trong cách tính của họ để cho một cái estimate mới chính xác hơn.  Nhưng dĩ nhiên chẳng phải ai cũng có thời gian để vào website Zillow làm … công không như vậy.

Tuy nhiên Zillow cũng có những điểm hay mà những website địa ốc khác không có.  Với đầy đủ hình ảnh màu sắc của những căn nhà cùng với những con số Zestimate, Zillow giúp (hấp dẫn) cho người dùng có một khái niệm tổng quát về khu vực mình đang sống hay sẽ mua nhà.

Điểm hay nhất và duy nhất của Zillow mà chúng tôi thích là Zillow có tất cả thông tin[2] về trường lớp xung quanh căn nhà mà thân chủ chúng tôi muốn mua.  Dĩ nhiên với một agent có kinh nghiệm thì bạn cũng có thể yêu cầu họ nghiên cứu và chia sẻ với bạn những thông tin này (việc research cũng không khó khăn lắm).    

Theo một cuộc điều tra tìm hiểu của công ty Discover Home Loans (một chi nhánh của hãng credit card Discover) năm 2014 thì trong số 1,003 người mua (được phỏng vấn), 83% đã dùng những website như Zillow hoặc Trulia[3] để tìm nhà.  Tuy nhiên phần lớn đã không hài lòng với mức độ chính xác (xin mở ngoặc ở đây, chính xác là những thông tin trên Zillow so sánh với trên MLS, chứ không phải giá trị phân tích cuối cùng của một căn nhà), và chỉ có 22% nói những thông tin này chính xác.  Điều này có nghĩa là 80% thông tin trên Zillow là … rác rưởi.  Chúng tôi hy vọng Zillow đã cải thiện sửa đổi trong thời gian qua.

Điều thú vị là cuộc điều tra cho thấy những người mua nhà vẫn thích “dạo” những website tương tự như Zillow.  Họ bảo rằng technology đã làm cho họ “cảm thấy” “thông minh hơn” hoặc “tự tin hơn”, và phân nửa nói rằng technology đã giúp họ tiết kiệm.  Chúng tôi, với nhiều năm trong nghề địa ốc, thì lại nghĩ khác một chút.  Những công ty như Zillow đã thành công ở chỗ đánh đúng vào thị hiếu của người tiêu thụ, và đã cho họ một cái “tool” và làm cho họ cảm thấy họ thông minh và tự tin hơn (từ “hơn” ở đây thì cuộc phỏng vấn cũng không nói rõ hơn ai, hay hơn chính bản thân họ ngày hôm qua).

Tóm lại chúng tôi hy vọng những hiểu biết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn một chút về Zillow.  Chúng tôi hoàn toàn không có gì chống lại Zillow, nhưng vì làm trong nghề đã lâu và thấy rất rõ những khiếm khuyết hay điểm son của một công ty “hơi lai lai” địa ốc (bạn nên nhớ Zillow chỉ là một công ty technology, chứ không phải công ty địa ốc) và chỉ ra để chúng ta cùng học hỏi.  Chúng tôi không biết, và cũng không nghĩ sẽ xảy ra, bao giờ Zillow có thể “chính xác” để thực sự giúp bạn là người mua hay bán nhà.  Trong khi chờ đợi thì chúng tôi khuyên bạn nên liên lạc với người broker có kinh nghiệm và đạo đức giúp đỡ bạn – cho dù bạn mua hay bán – và để dành thời gian tự mình săn tìm nhà cho con cái và gia đình của bạn thì hay hơn.

[1] Multiple Listing Service là một hình thức database về những nhà đang rao bán của một vùng (region)  (bao gồm những thành phố lân cận).  MLS là một dịch vụ của các agent địa ốc và mục đích để phục vụ các agent nầy.  Đây là nơi mà các agent (phải đóng tiền lệ phí để được dùng) list những nhà mình bán, cũng như tìm nhà cho các thân chủ của mình.

[2] Theo Zillow thì họ “mua” thông tin từ một công ty khác – Maponics

[3] Zillow sau đó mua Trulia với giá $2.5 tỉ vào đầu năm 2015

Compare Listings