Your search results

Thật Sự Có Chuyện “No Cost Refinancing”?

Posted by admin on May 7, 2016
| 0

Trong công việc hàng ngày của chúng tôi là giúp đỡ thân chủ của mình mua bán nhà của (để ở hay đầu tư), chúng tôi có cơ hội lắng nghe những suy nghĩ rất chân thật của họ đối với vấn để dự tính tương lai cho hạnh phúc gia đình, việc học hành cho con cái, v.v.  Một trong những vấn để nổi cộm là chuyện nhà cửa địa ốc, và trong vấn đề nhà cửa là giảm bớt những chi phí, nếu như có cơ hội.  Chi phí lớn nhất trong địa ốc là lãi suất.  Những thân chủ này, cũng như chúng ta, sẽ cố gắng giảm chi phí qua hình thức refinance (tái tài trợ) khi gặp cơ hội lãi suất đang giảm.

Nhưng điều làm chúng tôi ngạc nhiên nhất (và khó chịu đối với một số chuyên viên mortgage đã không nói rõ, hoặc thậm chỉ cố tình che đậy sự thật) là một số thân chủ này khoe là mình may mắn gặp được người làm mortgage giúp đỡ chuyện refinance mà không tốn một đồng nào hết.  Theo những thân chủ này thì chuyên viên làm mortgage quảng cáo với họ đây là free refinancing chủ nhà không phải trả một đồng nào hết!

Có thật vậy không?  Chủ nhà không phải trả đồng nào khi refinance?

Thưa Bạn, sẽ không bao giờ có chuyện refinance mà không tốn một đồng nào cả.  Nếu Bạn gặp một nhân viên mortgage mà dám quảng cáo với Bạn như vậy, thì cách hay nhất là Bạn nên đi tìm nhân viên mortgage khác để giúp đỡ Bạn.

Chúng tôi muốn chia sẻ với Bạn sự hiểu biết của mình về chuyện refinance trong địa ốc.

Refinance (trong địa ốc) là gì?  Là hình thức mượn một cái nợ mới để trả cái nợ cũ.  Thông thường chủ nhà quyết định refinance khi lãi suất xuống thấp vì như vậy payment hàng tháng sẽ thấp hơn (nếu như món nợ mới bằng với nợ cũ).  Tuy nhiên cũng có trường hợp chủ nhà muốn “cash out” và chọn refinance với số nợ mới cao hơn nợ cũ và nhân dịp đó rút ra một số tiền để đầu tư, sửa chữa nhà cửa, trả tiền học cho con cái, v.v.  Tóm lại có nhiều mục đích khác nhau khi chủ nhà chọn refinance.

Để chủ nhà có thể mượn nợ mới và trả nợ cũ hay refinance thì lender (chủ nợ) phải làm nhiều chuyện như thẩm định giá trị căn nhà (appraisal), kiểm tra tài chính và điểm tín dụng của chủ nhà trong hoàn cảnh hiện tại có thể trả nổi nợ (mới hay không), v.v.  Tất cả những chuyện nầy tốn thời gian và tiền bạc.  Bên cạnh đó có những lệ phí như lender fees, title search, title insurance, v.v.  Nói vậy để Bạn hiểu rằng refinance thì tốn rất nhiều chi phí (tất cả những chi phí liên quan này gọi chung là “refinance or closing cost”).

Vì vậy Bạn cũng có thể đoán được rằng … Sẽ không bao giờ có chuyện “free refinancing” hay “no-cost refinancing”.  Cái mà những người làm mortgage (cố tình không nói rõ) có thể làm cho Bạn là “no out of pocket cost refinancing”, gọi nôm na là “tái tài trợ mà không tốn tiền túi”.

Vậy làm thế nào mà lender “make money” trong chuyện Bạn refinance?  Có 2 cách.  Cách thứ nhất là lender sẽ gộp chung tất cả closing cost của bạn và cộng vào số nợ mới mà bạn muốn finance.  Đây là phương pháp hữu hiệu nhất mà lender dùng để “make money” từ Bạn. 

Một thí dụ để giúp Bạn hiểu rõ hơn.  Bạn đang làm chủ nhà và cái mortgage hiện tại của Bạn là $250,000 và Bạn đang trả 5.75% lãi suất, và vì lãi suất hiện tại là 4.25% nên Bạn muốn refinance.  Với mức 5.75% (30 năm) thì Bạn trả tiền vốn + lãi suất hàng tháng là $1,458.  Cho rằng tiền closing cost (appraisal, credit score check, lender fee, title search fee, etc) tổng cộng khoảng $8,000, lender của bạn sẽ cộng số tiền này vào cái mortgage và số nợ (refinance) mới sẽ là $258,000, chứ không phải $250,000.  Với mức lãi suất hiện tại 4.25% (30 năm) thì tiền payment hàng tháng (vốn + lãi suất) của Bạn bây giờ sẽ là $1,270.  Nếu so với số tiền Bạn trả trước đây là $1,458 thì bây giờ mỗi tháng Bạn trả ít hơn $188 (1,458 – 1,270 = $188).  Quá tốt, đúng không Bạn?  Bạn không phải ký check để trả một đồng nào cho lender mà mỗi tháng lại bớt tiền payment.  Chính vì vậy mà một số chuyên viên làm mortgage mập mờ có thể quảng cáo “free refinancing” là vậy.

Còn cách thứ nhì mà lender dùng để “make money” từ Bạn là nâng lãi suất lên.  Trong ví dụ trên, với lãi suất hiện tại áp dụng cho trường hợp của Bạn là 4.25% thì lender sẽ nâng lên thành 4.725% chẳng hạn.  Với số tiền lời từ 0.475% (4.725% – 4.25%) lender sẽ “credit back” cho Bạn dưới hình thức là closing cost.  Nói một cách khác, lender sẽ tính toán để số lời từ sự khác biệt giữa hai cái rate 4.25% và 4.725% tương đương với tiền closing cost của Bạn (và dĩ nhiên cộng thêm một mớ tiền lời riêng cho lender), và bỗng nhiên Bạn thấy mình được … free financing (vì lender “credit back” nên Bạn không phải bỏ tiền túi ra một đồng nào).  Hơn nữa mỗi tháng Bạn lại trả ít hơn $158 ($1.458 – $1,300) ($1,300 là payment hàng tháng từ số nợ $250,000 với lãi suất 4.725%).  Còn gì tốt hơn?Nhưng sự thực, như Bạn đã thấy, Bạn phải trả số nợ mới cao hơn nợ cũ.  Và vì vậy mà Bạn sẽ trả số tiền lãi suất nhiều hơn (số tiền lãi suất là tổng số tiền Bạn trả, khác với mức lãi suất).  Bạn giảm bớt tiền nhà bởi vì lãi suất xuống.  Và lender nhân dịp đó “make money”, nhưng lại che đậy sự thật và nói rằng đó là free refinancing.

Nhưng sự thực, như Bạn đã thấy, Bạn phải trả số nợ với một mức lãi suất cao hơn mức Bạn được hưởng.

Vì vậy chúng tôi muốn nhấn mạnh – There is no such thing as free refinancing.

Nhưng nếu chọn refinance, vậy cách refinance nào tốt hơn.  Theo nhận xét của chúng tôi thì chẳng có cách nào tốt hơn cách nào cả.  Tất cả tùy thuộc vào hoàn cảnh của mỗi người, nhưng quan trọng hơn hết là Bạn phải biết thật rõ mình muốn gì và cần gì trong việc chọn refinance.  Khi Bạn thật rõ ràng cái Muốn và Cần trong quyết định của mình thì chuyên gia về mortgage có kiến thức và đạo đức nghề nghiệp sẽ hỗ trợ chia sẻ và cố vấn cho Bạn phương cách refinance nào đạt được hiệu quả nhất theo nhu cầu của Bạn.

Bạn có thể sẽ cần phỏng vấn đôi ba chuyên gia mortgage để thẩm định sự thành thật và kinh nghiệm, kiến thức của họ trong phạm vi mortgage.  Mọi quyết định của Bạn đều luôn luôn có cái giá đi kèm.  Nếu Bạn không trả trước thì Bạn sẽ trả sau.  Nếu lender không chịu phí tổn đó thì ai sẽ chịu?  Số tiền “saved” hàng tháng có đáng với số tiền Bạn bỏ ra để refinance không?  Bạn muốn rút ngắn thời gian trả mortgage thay vì 30 năm?  Đây là một vài điều trong số rất nhiều vấn để Bạn phải suy tính trong việc refinance của mình.

Để kết thúc bài này, chúng tôi muốn chia sẻ với Bạn việc FTC (Federal Trade Commission) cách đây khoảng một năm (Sep 2014) đã phạt một công ty tên Delta Prime Refinance thuộc bang Colorado $500,000 vì đã quảng cáo lừa gạt “free refinancing và giúp người mượn tiết kiệm hơn $2,000 một năm”.  Theo Jessica Rich, Director of the FTC’s Bureau of Consumer Protection, “An ad that says you can refinance your mortgage for free is clearly deceptive if you have to pay money at some point before you sign the dotted line”[1]

[1] Mortgage Lead Generator Will Pay $500,000 to Settle FTC Charges That It Deceptively Advertised Mortgage Refinancing ( https://www.ftc.gov/news-events/press-releases/2014/09/mortgage-lead-generator-will-pay-500000-settle-ftc-charges-it)

Compare Listings